Jakarta, Rabu 29 Juli 2026 – Sertifikat tanah seharusnya menjadi instrumen negara untuk memberikan perlindungan hukum kepada rakyat. Namun, di lapangan, program yang bertujuan memberikan kepastian hak atas tanah justru menuai keluhan. Sejumlah masyarakat mengaku harus mengeluarkan biaya hingga jutaan rupiah untuk mendapatkan sertifikat tanah.
Pertanyaan publik pun mencuat: apakah biaya tersebut benar-benar sesuai aturan, atau ada biaya tambahan yang dibebankan di luar ketentuan?
Bagi masyarakat kecil, uang jutaan rupiah bukan angka kecil. Bagi petani, buruh, nelayan, dan keluarga berpenghasilan rendah, biaya tersebut dapat menjadi beban berat. Ketika negara meminta rakyat mengurus sertifikat demi kepastian hukum, maka negara juga memiliki kewajiban memastikan prosesnya transparan, terjangkau, dan bebas dari praktik yang merugikan masyarakat.
Membongkar Komponen Biaya Resmi Sertifikat Tanah
Dalam aturan pelayanan pertanahan, masyarakat perlu memahami bahwa terdapat sejumlah komponen biaya resmi yang memang memiliki dasar hukum.
1. PNBP ATR/BPN: Ada Aturan, Bukan Tarif Bebas
Pelayanan pertanahan di Kementerian ATR/BPN memiliki komponen Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang diatur dalam PP Nomor 128 Tahun 2015.
PNBP dapat mencakup:
• Biaya pendaftaran tanah.
• Pengukuran dan pemetaan bidang tanah.
• Pemeriksaan tanah.
• Pelayanan administrasi pertanahan lainnya.
Besaran biaya tidak ditentukan secara sepihak oleh petugas atau perantara, tetapi mengikuti ketentuan resmi berdasarkan jenis layanan dan karakteristik bidang tanah.
Jika ada pihak yang meminta biaya di luar ketentuan tanpa rincian dan tanpa bukti resmi, maka publik berhak mempertanyakan dasar pungutan tersebut.
2. Biaya Pengukuran: Bukan Ruang Bebas Menentukan Tarif
Pengukuran tanah merupakan tahapan penting sebelum sertifikat diterbitkan. Biaya pengukuran telah memiliki formula sesuai ketentuan PNBP.
Namun persoalan muncul ketika masyarakat hanya diberikan angka akhir tanpa penjelasan:
• Berapa biaya resminya?
• Berapa biaya pelayanan?
• Apakah ada biaya tambahan?
• Siapa penerima pembayaran?
Transparansi menjadi kunci agar masyarakat tidak menjadi korban biaya yang tidak jelas.
3. BPHTB: Pajak Daerah yang Bisa Menjadi Beban Tambahan
Selain biaya pertanahan, masyarakat dalam kondisi tertentu dapat dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Rumus umum BPHTB:
5% × (Nilai Perolehan Objek Pajak - NPOPTKP)
Karena BPHTB merupakan kewenangan pemerintah daerah, besaran dan ketentuan dapat berbeda antar wilayah.
Masyarakat perlu memahami bahwa BPHTB bukan biaya sertifikat dari ATR/BPN, melainkan komponen pajak daerah dalam kondisi tertentu.
4. PTSL: Program Gratis yang Jangan Berubah Menjadi Beban
Melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), pemerintah berupaya mempercepat sertifikasi tanah masyarakat.
Dalam program ini, biaya pelayanan pertanahan tertentu dapat diberikan tanpa tarif bagi masyarakat yang memenuhi ketentuan.
Namun, masih terdapat biaya persiapan yang dapat dibebankan sesuai aturan, seperti:
• Pengadaan patok batas.
• Materai.
• Kelengkapan administrasi pendukung.
Besaran biaya persiapan PTSL yang pernah ditetapkan melalui SKB 3 Menteri:
• Kategori I: Rp200.000
• Kategori II: Rp200.000
• Kategori III: Rp150.000
• Kategori IV: Rp250.000
• Kategori V: Rp450.000
Angka tersebut bukan biaya penerbitan sertifikat, melainkan biaya persiapan kegiatan.
Pertanyaan Besar: Ke Mana Perginya Uang yang Dibayar Rakyat?
Ketika warga mengaku membayar jutaan rupiah, pemerintah harus mampu menjelaskan secara terbuka:
• Apakah seluruh pembayaran masuk sebagai biaya resmi?
• Apakah masyarakat menerima kuitansi atau bukti pembayaran?
• Apakah ada pihak ketiga yang mengambil keuntungan?
• Apakah terdapat praktik percaloan dalam pelayanan sertifikat?
Pelayanan publik tidak boleh menjadi ruang abu-abu yang membuat masyarakat kecil kebingungan antara biaya resmi dan pungutan tambahan.
Rakyat Butuh Sertifikat, Bukan Beban Baru
Sertifikat tanah adalah hak masyarakat. Negara hadir bukan hanya untuk menerbitkan dokumen, tetapi memastikan setiap warga mendapatkan akses hukum yang adil.
Jika ditemukan pungutan tanpa dasar hukum, praktik percaloan, atau penyalahgunaan kewenangan, maka aparat penegak hukum dan lembaga pengawas wajib turun tangan.
Publik tidak menolak sertifikasi tanah. Yang ditolak adalah ketika program perlindungan hukum berubah menjadi beban ekonomi bagi rakyat kecil.
Sertifikat tanah harus menjadi simbol kepastian hukum, bukan pintu masuk bagi praktik yang merugikan masyarakat. Transparansi biaya adalah ujian nyata keberpihakan negara kepada rakyat.
Redaksi
